Planejamento Imobiliário

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Em momentos de instabilidade econômica a palavra de ordem sempre será a precaução, o que acaba fazendo diferença na decisão do momento de comprar seu apartamento ou fazer um “upgrade” para um maior. Em determinado momento da vida pessoal e profissional, isso se torna um objetivo mais palpável, exigindo alguns períodos de economia em prol do seu novo lar. Poupanças extremamente gordas e prontas para serem direcionadas ao imóvel, muitas vezes sem distinção e direcionamento se é a melhor escolha a se fazer.

Seja um imóvel no Brasil ou no exterior (atenção às melhores práticas para aquisição de um imóvel no exterior, mas isso é conversa para uma outra hora!), é necessária uma atenção extra. Guardar dinheiro, sem investi-lo não é um bom caminho, e a depender do local desse imóvel, pode caber, inclusive, estratégias de internacionalização do capital enquanto o valor do bem é alcançado.

Pensando de forma racional, quanto tempo é necessário para adquirir um imóvel de R$ 2.000.000,00? Quanto é necessário poupar mensalmente para dar de entrada? Quanto dar de entrada? Quanto serão os juros e o prazo? Qual é a renda necessária para arcar com esta parcela? O imóvel será na planta ou já construído? Serão necessárias reformas? E por último, mas não menos importante, como serão pagos os utensílios e mobílias?

Muitas perguntas e ainda mais respostas. Além disso, temos a reflexão cada vez mais comum: Devo comprar uma casa ou viver de aluguel? A partir do momento em que se inicia o pensamento “fora da caixa”, ficam claras as diversas opções e diminui-se o peso de tal conquista. Imagine o tempo que levará para adquirir R$ 2.000.000,00 em investimentos e reflita sobre como, do dia para a noite você irá investir todo esse esforço, horas trabalhadas e quantia em um imóvel.

Ouvimos constantemente histórias de alguém que comprou um imóvel no ano de 2000 por R$100.000,00 e hoje este imóvel está avaliado em R$1.500.000,00. Mas neste mesmo período, se o dinheiro tivesse aplicado no Tesouro Selic, com menor nível de risco possível, o valor acumulado seria R$ 1.4000.000,00. Isso nos mostra que às vezes os números impressionantes que ouvimos não são necessariamente tão impressionantes. Existem de fato casos de valorizações altíssimas no mercado imobiliário, assim como vemos casos de pessoas que ficaram milionárias investindo apenas em ações da Petrobrás. O que funcionou em determinado momento não irá necessariamente funcionar agora. Isso nos leva a conclusão de que na hora de adquirir um imóvel, principalmente como investimento, é importante levar em consideração a situação imobiliária brasileira.

Pensando no cenário da compra para moradia, temos três principais formas de adquirir um imóvel: Comprar (1) à vista, via (2) financiamento ou (3) consórcio. Como já até mencionado anteriormente, adquirir um bem de alto valor por meio da imobilização total de capital pode não ser a melhor escolha. O financiamento possibilita a compra imediata do bem com uma entrada mais baixa e com previsibilidade no valor da parcela, tendo em mente que o comprador deve possuir ao menos 20% do valor do imóvel para entrada além de geralmente ter um prazo longo (30-35 anos). O consórcio pode possibilitar à aquisição a prazo com uma taxa mais baixa e pode ser interessante para quem tem dificuldades em poupar dinheiro, mas as parcelas geralmente possuem correção de INCC.

As estratégias para consórcios são diversas e podem facilmente se adequar ao desejo do comprador, desde que sempre alinhadas ao seu Planejamento Financeiro, elaborado junto aos seus demais objetivos e com acompanhamento de um planejador.

A verdade é que cada opção tem suas particularidades e não existe resposta certa em relação a melhor forma de aquisição, tudo depende do momento e da sua situação.

Falando sobre o financiamento, temos as novas modalidades de taxas atreladas à poupança e à inflação (IPCA). Por mais que essas opções possam parecer mais atrativas pelos juros aparentemente mais baixos, você está dividindo o risco com o banco e pode sair em grande desvantagem em relação a um financiamento tradicional. Essa falta de previsibilidade faz com que na maioria das vezes não indiquemos aquisições por estes novos modelos de taxa.

No consórcio nós temos geralmente uma taxa de administração muito baixa, mas existe essa mesma situação de imprevisibilidade, pois não é possível prever a correção de INCC que existirá. No entanto, essa correção ocorre na parcela e no crédito, fazendo com que você – ao final do consórcio – possa pagar até menos do que o valor do crédito que você terá. Essa correção existe para que as pessoas que não adquiriram o imóvel no começo do grupo consigam adquirir o mesmo imóvel com a evolução dos preços no período, pois o INCC é um índice de inflação que mede o custo da construção no país – estando diretamente relacionado ao aumento dos preços dos imóveis.

O consórcio permite que você dê lances para contemplar a sua carta e adquirir este imóvel num prazo mais imediato, mas acaba exigindo um valor bem mais alto do que o financiamento. Ou seja, se não quiser contar com a sorte você deve ter algo próximo de 60% a 70% do valor do imóvel. Essa pode ser a opção mais recomendada para você no momento, mas existem outros condições e fatores externos para avaliar além das taxas envolvidas.

Resumindo, o momento ideal para começar a pensar em uma estratégia de crédito para aquisição do seu bem é ter, pelo menos 50% do valor do imóvel em questão. Desta forma, você consegue manter boa parte do seu capital investido, e caso haja algum imprevisto (como por exemplo a pandemia do Covid-19) você não enfrentará grandes dificuldades financeiras. Caso você não tenha esse recurso disponível, atenção: Seu sonho pode se tornar um pesadelo.

Primeiro devemos decidir se de fato é o momento de adquirir um imóvel, sendo este o momento para o seu planejamento ou o momento do país. Depois, ainda devemos escolher a melhor forma de aquisição, pensando em todas as variáveis existentes no momento e no futuro, uma vez que os prazos de financiamento e consórcio costumam ser longos. Sendo assim, essa é uma decisão importante e que deve ser bem pensada.

Insight 1

Como primeiro Insight Capital, vale lembrar que, ao longo da sua vida, você encontrará diversos vendedores. Aqui vale a atenção àqueles que só estão preocupados em te vender algo, independente da sua saúde financeira. É uma prática comum do mercado instituições realizarem campanhas adiando o início de pagamento trimestres à frente. Qual o problema? Normalmente há rolagem da dívida durante essa “isenção” e isso deixa ainda mais caro o seu financiamento e/ou consórcio, visto que a incidência dos juros é sobre o saldo devedor.

Busque suporte de quem é independente e está trabalhando para você e não para uma instituição visando lucro próprio. Afinal, você deveria pagar pela sua independência e não pela comissão de terceiros.

Insight 2

Como segundo Insight Capital, na hora de amortizarmos um financiamento ou consórcio, devemos avaliar as condições do nosso contrato e também as do país. Se naquele ano conseguirmos um rendimento livre de risco acima das taxas que estamos pagando, pode ser interessante manter o valor de reserva e fazer uma amortização maior num futuro próximo. Uma outra opção, mas menos recomendada por conta das incertezas envolvidas, é aproveitar um momento de baixa do mercado para comprar ativos desvalorizados e também optar pela não amortização. Uma opção que pode ser trabalhada através da visão sistêmica de um Planejador Financeiro.

Insight 3

Nosso terceiro Insight Capital compreende que um consórcio pode ser mais atrativo do que o financiamento em certos momentos, mas não possuímos a mesma flexibilidade nesse caso. O consórcio não nos dá uma opção de redução de taxas após a contratação, enquanto o financiamento nos dá a possibilidade de portabilizarmos a nossa dívida para outra instituição de menor juros. No entanto, apesar dessa possibilidade de portabilizar a dívida ser interessante, ela costuma envolver alguns custos que podem fazer com que ela não valha a pena no final das contas.

Insight 4

O quarto Insight Capital é referente a tabela PRICE, a qual pode parecer mais interessante do que a SAC em alguns momentos, principalmente por conta da parcela mais baixa nos primeiros meses, no entanto ela costuma ser mais cara para prazos mais longos. O grande problema aqui é que financiamentos imobiliários não costumam possuir prazos curtos – não se engane com números rasos.

Insight 5

Para o quinto Insight Capital, vale prestar atenção que, ao utilizar o FGTS para amortizar o nosso financiamento, temos geralmente 3 opções de uso. Diminuir o prazo final, o valor de todas as parcelas ou apenas o valor das próximas 12 parcelas. As duas primeiras formas de amortização podem ser utilizadas a cada 24 meses e a terceira a cada 12 meses. Não existe uma forma que seja a melhor em todos os momentos, mas geralmente a terceira opção é a mais atrativa, levando em conta a grande maioria dos Planejamentos Imobiliários que desenvolvemos para os nossos clientes. A possibilidade de ter o dinheiro agora e não uma redução no futuro faz com que possamos obter mais juros compostos nesse valor, que será utilizado no abatimento.

Insight 6

O sexto Insight Capital é sobre Financiamento versus Consórcio: Existe a eterna disputa entre qual das duas opções é a mais viável ao adquirir um imóvel e a resposta é ‘depende’.

Tudo depende do momento econômico. Quando temos a taxa Selic em níveis mais baixos, é provável que você encontre financiamentos mais acessíveis do que os consórcios, visto que, na média, você encontrará financiamentos com CET (Custo Efetivo Total) entre 6,0% e 7,5% a.a., frente à média de taxas em consórcios entre 17% e 20%.

Ou seja, vale a avaliação criteriosa envolvendo todas as variáveis entre as estratégias antes de uma tomada de decisão – ainda mais quando consideramos que a liquidação da dívida de um imóvel normalmente não acontece em seis meses.

Insight 7

Aproveitando, o sétimo Insight Capital é sobre Portabilidade de Financiamento.

Com a mudança no cenário econômico, havendo uma diminuição da taxa Selic, é possível que você encontre financiamentos mais baratos em outras instituições, e você pode portabilizar essa dívida para outro lugar, como explicamos no decorrer do texto. Aqui é legal observarmos que, apesar de existir um custo envolvido, a economia de 1 – 2% a.a. pode resultar em uma economia entre R$ 150.000,00 e R$ 200.000,00 para um imóvel na faixa de R$ 500.000,00.

Insight 8

Nosso último Insight Capital é uma máxima: Fuja de crédito pós-fixado!

Ao longo de 2019 foram criadas linhas de financiamentos que, ao invés de uma taxa flat, pré-definida e fixa, apresentaram-nos modalidades que variam com inflação (Taxa fixa + variação de inflação) e até mesmo com poupança (Taxa fixa + poupança). O problema desse tipo de dívida é que ela pode ficar MUITO mais cara do que o Planejado e você não consegue prever o cenário futuro. Trazendo números para complementar a informação do texto, um financiamento com Taxa + Inflação (IPCA) custou pelo menos 4,52% a mais para o consumidor em 2020, e 10,06% a mais em 2021. Considerando uma taxa inicial de 4,0%, o consumidor pagou 8,70% em 2020 e 14,46% em 2021 nesse financiamento. Valores muito acima do aceitável, com CET máximo de 8,0%.

Frederico M Kùmbs – CSO Chief Strategy Officer
Sergio K. Leão – Planejador Financeiro CFP® & Head de Investimentos
Rodrigo Ribeiro – COO Chief Operating Officer